Proces nákupu nemovitosti od A do Z

Proces nákupu nemovitosti může být na první pohled komplikovaný, zvláště pokud se do toho pouštíte poprvé. Na toto téma jsem proto sepsal už spoustu rad a tipů, tentokrát se ale trochu „pobavíme“. 🙂

Nedávno mi klient řekl, že by uvítal nějakou příručku, kde by bylo „od A do Z sepsané, jak při nákupu nemovitosti postupovat“. Tak jsem se toho tak trochu chytl. A zjistil, že to není žádná sranda, aby to vůbec dávalo smysl. No, pojďte sami mrknout, jak jsem se s tím popasoval a nebojte – nebudou to jen samé legrácky.

Akce začíná

Prvním krokem je ujasnit si, proč vůbec chcete nemovitost koupit. Investice? Bydlení? Pro každou z těchto příležitostí totiž asi budete hledat něco maličko jiného. Když byt či dům plánujete pronajímat, nebude vás až tolik trápit, zda se vám tam vejde váš oblíbený gauč nebo jestli máte dostatek prostoru. Pokud ale hledáte domov pro sebe, nároky budou určitě vyšší. 

• Přečtěte si můj článek Jaké jsou ty největší výhody a nevýhody investice do nemovitostí. 

Bankovní úvěr či hypotéka

Častá nezbytnost. Při financování bydlení můžete narazit na několik možností financování, nejčastěji jsou zmiňovány bankovní úvěry a hypotéky. Můžou se zdát podobné, existují mezi nimi ale klíčové rozdíly. 

Bankovní úvěr na bydlení

• Účel: Bankovní úvěr na bydlení je často účelový, což znamená, že musíte peníze použít konkrétně na bydlení, například na rekonstrukci domu či bytu.
• Zajištění: Úvěr nemusí být vždy zajištěn nemovitostí. Může to být například spotřebitelský úvěr, kde zajištěním nemusí být konkrétní nemovitost.
• Výše a doba trvání: Bankovní úvěry na bydlení mají obvykle nižší maximální výši a kratší dobu splácení v porovnání s hypotékou.
• Úroková sazba: Může být vyšší než u hypoték, protože banka bere větší riziko bez zajištění nemovitostí.

Hypotéka:

• Účel: Hypotéka je specifický typ úvěru určený na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti.
• Zajištění: Je vždy zajištěna nemovitostí. Pokud dlužník nesplácí, banka má právo na exekuci nemovitosti.
• Výše a doba trvání: Hypotéky bývají ve větších částkách a s delší dobou splácení, často až 20–30 let.
• Úroková sazba: Bývá nižší než u běžných bankovních úvěrů, protože je zajištěna nemovitostí, což snižuje riziko banky.
• Fixace úrokové sazby: U hypoték je možné si fixovat úrokovou sazbu na určité období, což vám může zajistit stabilitu splátek.

Zatímco hypotéka je specificky designována pro financování nemovitostí a je zajištěna danou nemovitostí, bankovní úvěr může mít širší spektrum využití a nemusí být přímo zajištěn nemovitostí.

• Chcete vědět, jak vypočítat hypotéku a na co si dát pozor? Vše se dozvíte v tomto textu: artem-saykin.cz/financovani-nemovitosti/jak-vypocitat-hypoteku-a-na-co-si-dat-pozor/.

Cena je klíčová

V centru celého rozhodovacího procesu nákupu nemovitosti je jedna klíčová proměnná: cena. Je nepochybně jedním z prvních kritérií a reflektuje to, jaká bude vaše budoucí finanční zátěž. 

Nezapomínejte, že cena nemovitosti není jen číslo na cenovce. Odráží mnoho různých faktorů od umístění, přes velikost a stav nemovitosti, až po aktuální stav trhu. Levnější nemovitosti mohou na první pohled vypadat jako skvělá nabídka, ale někdy také skrývají budoucí náklady na opravy, údržbu či další investice. Naopak dražší nemovitosti, i když mohou přesáhnout původní rozpočet, mohou nabídnout delší životnost, nižší náklady na údržbu, větší komfort nebo potenciál do budoucna. Zkuste zvážit, jak bude cena nemovitosti odrážet budoucí hodnotu investice. Je možné, že nemovitost v atraktivní lokalitě, i když je nyní dražší, může v dlouhodobém horizontu nabídnout vyšší zhodnocení.

• Zjistěte víc o tom, jakých 10 faktorů ovlivňuje cenu nemovitosti.

Dokumentace je základním kamenem

Správná a kompletní dokumentace je pro hladký průběh nákupu zásadní a může předejít mnoha budoucím komplikacím.

Pod slovem „dokumentace“ si můžete představit v podstatě soubor všech oficiálních papírů, které potvrzují vlastnictví, stav a další relevantní informace o daném objektu. K těm nejdůležitějším dokumentům patří list vlastnictví, který říká, kdo je aktuálním vlastníkem nemovitosti a zda na nemovitosti nejsou žádná omezení či zástavy.

Dalším klíčovým dokumentem je kolaudační rozhodnutí. Toto rozhodnutí vydává stavební úřad a uvádí, že objekt byl postaven v souladu s povolením a splňuje všechny požadavky a normy. Pokud nemovitost, kterou hodláte koupit, nemá platné kolaudační rozhodnutí, mohou vás čekat komplikace s úřady a potenciálně i vysoké náklady na přizpůsobení objektu normám. 

Dejte si také velký pozor na to, zda se neinzeruje byt, ale v kolaudačním rozhodnutí přitom nestojí pojem ateliér. Je mezi tím velký a velmi zásadní rozdíl.

Nesmíme opomenout zmínit také smlouvy – ať už je to ta rezervační, kupní nebo smlouva o úschově. Je nesmírně důležité si nechat všechny dokumenty ověřit právníkem nebo notářem, aby bylo zajištěno, že jsou platné, aktuální a není v nich nějaké nepříjemná klička.

Energetický štítek

V dnešní době je rozumné se při nákupu nemovitosti dívat i na témata jako udržitelnost a ekologie, se kterými se energetický štítek úzce pojí.

Energetický štítek není jen nějakou obyčejnou nálepkou. Představuje hodnocení energetické efektivity nemovitosti. Informuje o tom, jak dobře budova izoluje teplo, jakým způsobem se vytápí, jak efektivní je větrání a mnoho dalšího. Zjednodušeně řečeno – energetický štítek vám dává vědět, kolik energie (a tedy i peněz) budete muset investovat do vytápění a chlazení domova.

Proč je to tak důležité? Představte si, že jste našli krásný dům v atraktivní lokalitě za skvělou cenu. Všechno vypadá perfektně, až do chvíle, kdy zjistíte, že má nejnižší energetickou třídu. To znamená, že v zimě bude dům špatně izolován, což povede k vysokým nákladům na vytápění. A v létě může být dům zase příliš vyhřátý a neobejdete se bez klimatizace.

Energetický štítek tedy přímo ovlivňuje vaše měsíční výdaje. Kromě finančního aspektu je tu také otázka komfortu a kvality života. 

• Přečtěte si víc o tom, proč byste měli řešit energetickou náročnost budovy.

Faktory okolí

Lokalita, lokalita, lokalita. Je to taková mantra realitních makléřů – lokalita je často označována jako nejdůležitější aspekt při jejím výběru. Proč je okolí nemovitosti tak klíčové, když se rozhodujeme o nákupu?

Moderní design, prostorné pokoje a kvalitní materiály mohou udělat dojem. Ale co když se ten krásný dům nachází vedle rušné silnice? Nebo je v okolí průmyslová zóna? A co když je nejbližší obchod či škola vzdálena několik kilometrů a neexistuje zde vhodné spojení městskou dopravou?

Okolí nemovitosti významně ovlivňuje kvalitu vašeho každodenního života. Přístup k veřejné dopravě, blízkost obchodů, lékařů, škol nebo parků může mít obrovský dopad na denní rutiny a pohodlí. Například rodiny s dětmi často preferují nemovitosti blízko škol a dětských hřišť, zatímco mladé páry mohou hledat lokalitu blízko svého pracoviště nebo centra města s bohatým nočním životem.

Kromě praktických aspektů hraje roli také charakter dané oblasti. Je okolí klidné a tiché, nebo naopak živé a rušné? Jaké je složení sousedství? Existuje v oblasti riziko kriminality? Všechny tyto otázky mohou mít vliv na naše rozhodnutí o nákupu.

Garance kvality

Stav nemovitosti, historie její údržby a potencionální budoucí rekonstrukce by měly být důležitými aspekty vašeho rozhodování. To, jak byl dům či byt postaven, jaké materiály byly použity a jak byl konstrukčně řešen, může ovlivnit jeho trvanlivost, energetickou náročnost a potřebu budoucí údržby. Nemovitost s dobře navrženým základem a střechou, kvalitní izolací a funkčním vytápěním může přinést nemalé úspory na nákladech za energie.

Pravidelná údržba, například opravy střechy, výměna oken či kontrola vytápěcího systému, může znamenat, že nemovitost je ve výborném stavu a nebude vyžadovat okamžité zásahy. Naopak, dlouhodobý nedostatek péče může skrývat mnoho skrytých problémů, které vás mohou v budoucnu dostihnout a stát nemalé peníze.

• Chcete zjistit stáří domu? Jak na to zjistíte tady.

Hledání správného makléře

Představte si nákup nemovitosti jako cestu do neznáma. Pro laika může být tento proces plný nástrah a nejasností, a právě tady vstupuje do hry makléř – průvodce a znalec terénu. Spolupráce s kvalifikovaným makléřem může být klíčová pro úspěšný a hladký průběh nákupu vašeho nového domova.

Základním benefitem spolupráce s makléřem je jeho odborná znalost trhu. Rozumí cenovým trendům, ví, které lokality jsou na vzestupu a kde naopak ceny klesají. Jeho znalosti vám mohou pomoci pochopit, zda je nabízená cena za nemovitost férová, nebo jestli by bylo možné vyjednat výhodnější podmínky.

Makléř rozumí i všem administrativním úkolům jako smlouvy, zálohy, katastr nemovitostí, úschovy, notáři. Kromě odborných znalostí makléř může nabídnout i širokou síť kontaktů. Ať už hledáte stavebního experta, který by vám pomohl posoudit technický stav nemovitosti, nebo finančního poradce, který by poradil s financováním nákupu.

Neméně důležité je, že makléř je vaším opěrným bodem a oporou. Nákup nemovitosti může být emočně náročným procesem plným nejistoty a očekávání. Kvalifikovaný makléř vám pomůže udržet chladnou hlavu, poradí v obtížných situacích.

• Poradím vám, jak najít toho správného makléře!

Interakce s prodávajícím

Komunikace s prodávajícím je jedním z nejpodstatnějších aspektů procesu nákupu nemovitosti. Může být bránou k úspěšnému dojednání, ale stejně tak překážkou, pokud není správně vedená. Ačkoli se může zdát, že samotný nákup je čistě obchodní transakcí, lidský prvek je silným faktorem, který může ovlivnit celý průběh obchodu.

Vzájemný respekt a porozumění můžou vydláždit cestu k lepším vyjednávacím podmínkám. Když se prodávající cítí dobře, může být ochotnější nabídnout slevu na ceně, případně ustoupit z některých svých původních požadavků.

Hlubší pochopení důvodů prodeje pro vás může být cenným zdrojem informací. Možná letmo zmíní, že se mu nelíbilo okolí, že ho nebavilo řešit problémy se sousedy… Jeden nikdy neví, na co při nezávazném povídání narazí.

Jednoduchost vás může oklamat

Mnoho lidí vstupuje do procesu nákupu nemovitosti s představou, že půjde o přímý a jednoduchý proces. Stačí najít vhodný dům či byt, dohodnout cenu a vše je hotovo. No… Skoro. 🙂

Na první pohled může nákup nemovitosti připomínat běžný nákup zboží. V praxi je to ale komplexní transakce zahrnující právní, finanční i technické aspekty. Každá fáze – od prohlídky nemovitosti, přes vyjednávání až po uzavření smlouvy – skrývá nástrahy, které mohou nezkušeného kupce zaskočit.

Jedním z nejčastějších omylů je podcenění důležitosti právního zajištění transakce. Bez důkladné kontroly smluv, ověření vlastnictví nebo vyřešení případných zástav může dojít k vážným komplikacím. Podobně je tomu i s finančním aspektem nákupu. Mnozí kupci neberou v úvahu všechny související náklady – poplatky, dane, odhady budoucích údržbářských prací, úrokové sazby a další.

Zkrátka, ačkoliv může nákup nemovitosti na první pohled vypadat jako jednoduchá záležitost, opak je pravdou. Nepodceňte nic!

Kontrakt 

Kontrakt neboli smlouva je nástrojem, kterým se vše oficiálně a právně stvrzuje. Někteří by mohli mít tendenci považovat tento dokument za formalitu, avšak skutečná podstata smlouvy je mnohem hlubší. Toto právní prohlášení nejenže popisuje podmínky prodeje, ale také slouží jako záruka, že obě strany splní své závazky a ochrání svá práva.

Kontrakt v sobě nese klíčové informace o nemovitosti, jako jsou technické parametry, cena, způsob platby a mnoho dalších důležitých detailů. Pokud je smlouva správně sestavena, bude obsahovat i všechny podmínky a ústupky, na kterých se strany dohodly. Případné nesrovnalosti nebo nesplnění jakýchkoli podmínek ze smlouvy mohou vést k právním důsledkům. Odborná pomoc je v tomto případě klíčová, zejména pokud jde o složitější transakce nebo specifické situace.

• Podívejte se na více o tom, co je to Rezervační smlouva.

Likvidita

Likvidita je termín, který (stručně řečeno) v kontextu financí znamená rychlost, s jakou může být aktiva proměněna v hotovost bez ztráty jejich hodnoty. Při nákupu nemovitosti se tím tedy myslí schopnost rychle a výhodně prodat dům nebo byt, pokud to okolnosti vyžadují.

Tento aspekt je často opomíjen v zápalu hledání té ideální, aktuální nemovitosti. Spousta kupujících je přesvědčena o tom, že dům nebo byt je dlouhodobá investice, a proto nemyslí na možnost rychlého prodeje. Jenže okolnosti se mohou měnit – rodinné změny, přesun do jiného města kvůli práci, nečekané finanční potřeby… A v takových situacích je likvidita nemovitosti nesmírně cenná.

Když vybíráte nemovitost k nákupu, zaměřte se nejen na aktuální tržní hodnotu, ale také na potenciální budoucí poptávku. Některé oblasti mohou být atraktivní nyní, ale co se stane za 5 nebo 10 let? Městské čtvrti se mohou měnit, nové dopravní spojení mohou ovlivnit poptávku a další faktory mohou zvýšit nebo naopak snížit zájem o konkrétní lokalitu.

Kromě geografické polohy hraje roli i stav nemovitosti, její design nebo historie. Moderní byty v centru města mohou být nyní na výsluní, ale co když se trend změní a lidé začnou upřednostňovat klidnější periferie?

Zkrátka, při nákupu nemovitosti byste měli mít na paměti nejen to, co chcete nyní, ale i co se může stát v budoucnu.

Marketingová strategie

Při myšlence na nákup nemovitosti mnohdy představíme prohlídku bytů či domů, studium hypotečních nabídek či konzultace s makléřem. Málokdo si už uvědomí, jaký význam má marketingová strategie a co to vlastně je.

Prodejci a makléři vědí, jak prezentovat nemovitost v tom nejlepším světle. Profesionální fotografie, poutavé popisky, virtuální prohlídky nebo home staging – všechny tyto nástroje mají za cíl vytvořit u potenciálních kupců pozitivní dojem a ukázat jim, jak se jim může v novém domově bydlet.

Doporučuju ale také být opatrný a kritický. Ptejte se na vše, co vás napadne, a nenechte se zlákat jen krásnými snímky.

Nabídka na trhu

Představte si trh jako houpačku, kde na jedné straně sedí nabídka a na druhé poptávka. Rovnováha mezi těmito dvěma stranami může zásadně ovlivnit ceny nemovitostí, podmínky prodeje a vaše vyjednávací pozice.

Když je nabídka nemovitostí nižší než poptávka, ceny mají tendenci růst. V takovém prostředí je vyšší pravděpodobnost, že se setkáte s více zájemci o jednu nemovitost, což může vést k dražbám a celkově tlaku na rychlejší uzavření obchodu. Naopak, v situaci, kdy trh favorizuje kupujícího a nabídka převyšuje poptávku, máte větší vyjednávací prostor a možná i širší výběr nemovitostí za výhodnější ceny.

Ověřujte i několikrát!

Jedním z největších oříšků, se kterými se můžete setkat, je ověřování všech dostupných informací. Nákup nemovitosti je jako skládání puzzle. Každý kousek představuje krok k úspěšnému zakončení transakce. Pokud ovšem nějaký nezapadne správně, může to vést k nepříjemným překvapením, nákladným opravám nebo právním komplikacím. Ke všem informacím tak přistupujte s určitou mírou zdravé skepse a ověřujte, co se dá.

Příprava financování 

Prvním krokem by měla být analýza vlastních financí a stanovení rozpočtu. Jakou částku jste schopni věnovat na zálohu? Jak vysoký úvěr můžete splácet měsíčně? Dále je třeba uvážit, zda si vybrat bankovní hypotéku či jiný typ financování a porovnat nabídky různých finančních institucí. Rovněž je dobré zvážit fixní či variabilní úrokovou sazbu a dobu splatnosti úvěru.

• Zjistěte, zda je možné využít dotace!

Quentin Tarantino by záviděl aneb K(Q)valita života

Tady jsem si s tím Q trošku pomohl. 😀 Věřím, že mi to prominete. 

Kvalita života, kterou vám dané místo může nabídnout, by měla být na prvním místě v žebříčku vašich priorit. Nákup nemovitosti je dlouhodobý závazek, který může výrazně ovlivnit vaši každodenní realitu.

Už jsem to nakousl v předchozích bodech, tak jen krátce. Je důležité si položit otázky jako: Jaké jsou školy v okolí? Jsou v dosahu pěší chůze obchody a zdravotní zařízení? Jaké je sousedství? Mohu se tu věnovat svým koníčkům? Bude moje rodina v této lokalitě spokojená?

• Chystáte se koupit novostavbu? Tohle byste měli vědět!

Rizika spojená s nákupem

Jedním z hlavních rizik je přecenění nemovitosti. Bez důkladného zhodnocení může dojít k tomu, že za nemovitost zaplatíte více, než je její skutečná hodnota. 

Dalším rizikem jsou neúplné nebo zavádějící informace. Prodávající nemusí vždy uvést všechny skutečné informace o stavu nemovitosti, a pokud neprovedete řádnou kontrolu, můžete narazit na nečekané problémy, jako jsou strukturální vady, problémy s vlhkostí nebo třeba škůdci.

Finanční rizika, zejména v oblasti hypoték, jsou rozhodně velké téma. Úrokové sazby se mohou měnit, připravte se proto i na možné zvýšení splátek.

Nákup nemovitosti také často zahrnuje různé právní úkony. Chyby ve smlouvách nebo nejasnosti v vlastnických právech mohou také způsobit velé nepříjemnosti.

Seznamte se s budoucími sousedy

Představte si, že po několika týdnech nebo měsících konečně máte svůj vysněný dům či byt. Vše vypadá skvěle, až do chvíle, kdy zjistíte, že vaši sousedé způsobují nepříjemnosti. Nákup nemovitosti není pouze o stavební stránce a financování; sousedské vztahy dokážou nadělat pěknou paseku. Ať už se jedná o hlučnost, konflikty ohledně hranic pozemků nebo jen o vzájemnou vstřícnost a sousedskou pomoc, dobré vztahy v sousedství jsou často stejně důležité jako samotná nemovitost.

Transakční náklady

Většinu z nich jsem už v průběhu článku zmínil, tak jen krátce:

Mezi typické transakční náklady patří například poplatky za právní služby, které se týkají převodu vlastnictví a vyřizování kupní smlouvy. Mnoho kupujících si také najímá znalce, aby provedl technickou prohlídku nemovitosti, což je další položka na seznamu výdajů.

Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, můžete se setkat s různými bankovními poplatky – za posouzení žádosti, za vyřízení hypotéky či za vedení úvěrového účtu. Dále je třeba počítat s náklady na katastr nemovitostí za zápis vlastnického práva.

Dalším častým výdajem je provize pro realitního makléře, pokud takovou službu využíváte. Provize může být pevná částka nebo procento z prodejní ceny nemovitosti.

A nesmíme zapomenout na pojistné poplatky, poplatky za energetický štítek a v některých případech i na daně spojené s nákupem nemovitosti.

Územní plán

Územní plán nejenže definuje možnosti a omezení týkající se výstavby na konkrétním pozemku, ale také naznačuje budoucí vývoj dané lokality. Díky němu můžete zjistit, zda v blízkosti vaší vybrané nemovitosti nebude vybudována například průmyslová zóna, velká komunikace nebo naopak park či rekreační oblast.

Pokud plánujete na zakoupeném pozemku postavit dům nebo provádět rozsáhlou rekonstrukci, územní plán vám poskytne informace o tom, co je na daném místě povoleno. V některých případech může být například omezena výška budovy, stínění sousedních pozemků nebo procento zastavěné plochy.

Pro ty, kteří vidí v nákupu nemovitosti investici, může územní plán odhalit příležitosti pro budoucí zhodnocení. Pokud je například v plánu vybudování parku nebo nového dopravního spojení, může to v budoucnu výrazně zvýšit hodnotu vaší nemovitosti.

Vlastnictví nemovitosti 

Už jste v tomto bodě? Pak moc gratuluji! A jestli ještě ne, nezoufejte. Pokud se vše nedaří podle představ, rád vám pomůžu.

Webové stránky 

V nynějším online světě hrají webové stránky klíčovou roli v mnoha oborech, a realitní trh není výjimkou. Webové stránky a online svět jsou nezbytným nástrojem při hledání ideálního domova či bytu, tak se nebojte zabrousit za hranice realitních serverů třeba i do skupin na Facebooku.

X-faktor

Pomyslným X-faktorem může to, co dělá vámi vybranou nemovitost jedinečnou. To, co vás k ní přitáhlo. Je to opravdu důležité. Pokud se na daném místě necítíte dobře, nemá cenu pokračovat ve všech dalších krocích. Pocit je důležitý, nebojte se na něj dát. 

Ypsilon 

Znám asi jen Divadlo Ypsilon. 😀 A tak vám v tomto bodě prostě poradím, abyste se při nákupu nemovitosti nenechali obehrát a pohlídali si, že na vás nikdo nezkouší sehrát nějaké divadlo. Investujete přeci jen hodně peněz a energie.

Závěr 

Uf! Dočetl tohle vůbec někdo do konce? 😀 Dalo mi to zabrat, ale já mám výzvy rád. Jestliže se s nějakou v oblasti nemovitostí zrovna potýkáte, hledáte v tomto článku pomoc a stále si nevíte rady, pak se mi klidně ozvěte. Budu se těšit!