Jak to aktuálně vypadá na trhu s nemovitostmi? Prodeje a pronájmy – 10/2022

Jak jste již velmi pravděpodobně zaslechli, aktuální úrokové sazby hypotéčních úvěrů jsou nejvýše od roku 1999. Jedná se tedy o sazby, které tu už dobrých 23 let nebyly. Tehdy to byla naprosto normální situace, ceny nemovitostí byly ale na zlomku toho, co dnes.

Když se spojí velmi drahé úrokové sazby a rekordní ceny nemovitostí, pak to nemůže věstit nic dobrého. Tato smrtelná kombinace opravdu zamávala trhem a kupujících je nyní jako šafránu.

Nabídka se každým dnem rozšiřuje a nemovitosti neubývají takovým tempem, jako jsme v posledních letech byli zvyklí. Samozřejmě není to tak, že by bylo ze dne na den 0 zájemců na všechny nemovitosti, ale bavíme se o cca 50-70 % úpadku klientů, vůči stejnému období v minulém roce.

Je to tak, minulý rok jsem měl za měsíc i ke stovce prohlídek, teď jsem rád, když jich posbírám alespoň 30 za 30 dní, na mnou spravovaných 20 nemovitostí k prodeji. Kupující samozřejmě dobře vědí, že se hra otočila a že teď mají navrch oni. Můžou si tak vybírat z více nabídek, zkoušejí tlačit na ceny a diktují si podmínky.

Kdo teď nemovitosti kupuje?

• Cash je king. To platí v každé “krizi“ a ten, kdo má v dnešní době připravené peníze z vlastních zdrojů, zvládne nakoupit velmi výhodně. Využije totiž své likvidity a vyplatí tak někoho, kdo na prodej své nemovitosti spěchá na úkor udržení kupní ceny.
• Ti, kteří mají nasmlouvané hypotéky ještě za dobrých úrokových sazeb. Znáte to, banka vám schválí bonitu a na čerpání peněz vám dá klidně tři roky. Kdo uměl trochu předpovídat a předjednal si úroky, tak zvládne dnes výhodně nakoupit.
• Ti, kteří stačí na koupi hypotékou i za dnešních podmínek. Ano, sice budou do první fixace poměrně dost splácet, ale když jsou připraveni investovat do své vysněné nemovitosti, nebo dobré nabídky, nic jiného jim nezbývá. Chápou, že celá situace s vysokými úroky není dlouhodobě udržitelná, a tak berou hypotéky s co nejkratší fixací. Až se „narovná“ trh, narovnají si i svou hypotéku. Konec konců hypotéka s úrokovou sazbou 6 % při 15% inflaci stejně nemusí být špatný nápad.

Jak se změnily splátky oproti původním podmínkám?

O hodně. Pokud jste si chtěli půjčit 10 milionů korun na 30 let za 2% úrokové sazby, měsíční splátka se pohybovala na cca 37 tis. Kč/měsíčně. Pokud si půjdete pro stejnou částku na 30 let i za dnešních 6% úrocích, budete mít přibližně dvojnásobnou splátku, která vychází na cca 60 tis. Kč/měs.

V kombinaci s násobně zdražujícími náklady za energie, to může být pro spoustu rodin opravdu likvidační. Z toho důvodu se v budoucích měsících může na trhu objevit další vlna nových nemovitostí.

Můj výhled do následujících měsíců?

Bohatí budou bohatnout, chudí budou chudnout. Je to trochu klišé, ale je to tak. Kdo si uměl zařídit pořádný finanční polštář nebo předjednat úvěry za výhodných podmínek, ten se bude mít lépe a zvládne ulovit dobré obchody, na kterých už při nákupu vydělá pár (desítek) procent. Taková je má předpověď, pokud se razantně nezmění situace na trhu s hypotékami.

Pokud by se ČNB rozhodla úroky snížit, pak by mohl naopak propuknout nákupní boom, protože by se odšpuntovala uměle potlačená poptávka po vlastním bydlení a podle mého by se velké množství obyvatel pokusilo o nákup za výhodnějších podmínek.

Jak je to a bude s pronájmy?

Bohužel s aktuální situací na Ukrajině byli tamní obyvatelé nuceni odcestovat ze země a do ČR se tak dostaly stovky tisíc uprchlíků, kteří potřebují někde bydlet. S nelehkými podmínkami pro nákup nemovitostí se do pronájmu musela pustit i značná část Českého obyvatelstva, díky kterému vznikl obrovský nátlak na ceny a dostupnosti pronájmu bytů i domů po celé ploše republiky.

Během března a dubna roku 2022 zmizelo z pražského trhu s pronájmy 50 % všech nabídek a toto číslo stále klesá do dnes. V září jsme tedy z počátečního čísla přibližně 6000 bytů, které jsme měli v březnu, již na pouhých cca 2000 kusech.

Nikde jsem prozatím nedohledal relevantnější data, ale dle mého úsudku a z mé praxe jsme od začátku roku 2022 až do září byli nuceni v naší kanceláři zvednou ceny pronájmu průměrně o 20-30 %.

Co by se muselo stát, aby se dostupnost nájmů a ceny začaly zlepšovat? Jedině zklidněním situace na Ukrajině, což by mohlo motivovat spoustu uprchlíků k návratu do rodné země, aby se mohli vyhnout adaptaci do cizí země. Je však samozřejmě otázka, kolik lidí se do poválečného prostředí bude chtít i po takové době vrátit zpět.