Ceny bytů rostou, sazby se drží nad čtyřmi procenty a stát, na rozdíl od minulosti, prvokupcům žádnou zvláštní berličku nenabízí. Přesto je pořád reálné dostat se k prvnímu bydlení rozumně a bez zbytečného stresu. V tomhle článku vám ukážu, jak na to dívám já a co byste měli vědět, než půjdete na první schůzku do banky.

Kdo je vlastně „prvokupec“ a proč na tom dnes záleží

Prvokupcem se v hypotečním světě rozumí člověk, který si pořizuje první vlastní bydlení, tedy byt nebo dům, kde bude sám bydlet, ne investici na pronájem. A právě tahle nálepka vám může výrazně otevřít dveře k penězům, protože Česká národní banka (ČNB) pro tuhle skupinu drží mírnější pravidla než pro zbytek trhu.

Klíčová je hranice 36 let. Pokud jste v roce podání žádosti mladší, získáváte automaticky výhodnější podmínky bez ohledu na to, jestli kupujete sami, nebo s partnerem – stačí, aby limit splňoval jeden ze žadatelů.

Kolik vlastních peněz budete reálně potřebovat

Tohle je otázka číslo jedna, se kterou za mnou lidé chodí. Odpověď se odvíjí od ukazatele LTV (loan-to-value), tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, kterou určí bankovní odhadce.

Bankovní rada ČNB drží horní hranici LTV na 80 % pro standardní žadatele a 90 % pro žadatele mladší 36 let kupující první bydlení. Jinými slovy:

• Standardní žadatel: potřebuje minimálně 20 % z odhadní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.
• Prvokupce do 36 let: vystačí si s 10 % vlastních prostředků.

Na bytě za 5 milionů korun je to rozdíl 500 000 Kč, které nemusíte mít našetřené. Jenom počítejte s tím, že banky pracují s odhadní cenou, ne s tou, na které jste se dohodli s prodávajícím – a ty dvě částky se občas liší. Doporučuju mít v záloze ještě pár procent navíc na poplatky, odhad, právníka a rezervu.

DSTI a DTI: co banka reálně posuzuje kromě LTV

LTV je jediný ukazatel, který je pro banky závazný ze zákona. Vedle toho ale ČNB vydává doporučení, kterým se banky ve své interní metodice většinou řídí, i když formálně nejsou povinná:

• DSTI – poměr měsíční splátky všech vašich úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. ČNB doporučuje bankám postupovat obezřetně, pokud tento ukazatel přesáhne 40 %.
• DTI – poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu.

V praxi to znamená, že i když formální strop neexistuje, banka si stejně spočítá, jestli splátka „sedí“ na váš plat. U mladších žadatelů bývají banky benevolentnější, protože počítají s tím, že příjem v dalších letech poroste. Přesto: čím stabilnější příjem a čím méně dalších úvěrů (kreditky, leasing, splátky na mobil), tím lepší vyjednávací pozice.

Jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték v roce 2026

Sazby se po delší době poklesů na jaře 2026 zase mírně obrátily nahoru. Táhnou je rostoucí swapové sazby a napjatější situace na trhu s investičními hypotékami. Reálně se dnes bavíme o sazbách zhruba mezi 4,4 a 5,2 % p. a. v závislosti na délce fixace, výši LTV a bonitě klienta. Nejnižší sazby banky nabízejí u nižšího LTV (kolem 70–80 %) a u nemovitostí s lepším energetickým štítkem.

Pro prvokupce s LTV 90 % to obvykle znamená mírnou sazbovou přirážku oproti klientovi, který má 20 a více procent vlastních zdrojů. V řádu jedné až tří desetin procentního bodu. I tak se to dlouhodobě vyplatí, protože čekat několik let na naspoření dvaceti procent vás při rostoucích cenách bytů může stát mnohem víc, než kolik ušetříte na úroku.

Pokud vás zajímá, jak se aktuální nastavení ČNB dotýká i těch, kdo kupují nemovitost jako investici, rozepsal jsem to podrobně v článku Hypotéka 2026: Jak na regulace ČNB?.

Státní podpora pro mladé v roce 2026: realita, ne mýtus

Tady musím trochu zchladit očekávání. Zvýhodněné státní hypotéky pro mladé, které dřív nabízel Státní fond podpory investic (SFPI), byly ukončeny už v roce 2022 a fond aktuálně žádný program na pořízení vlastního bydlení pro mladé neotvírá ani jeho otevření neplánuje. Pokud tedy někde narazíte na radu „zažádejte si o státní hypotéku pro mladé“, jde bohužel o zastaralou informaci.

Vládní koalice sice avizuje nové nástroje podpory bydlení – garantované půjčky a dotace na úrok – ale jejich spuštění se posouvá nejdřív na roky 2027–2028. Pro rok 2026 tak zůstává v praxi jediná cesta: komerční hypotéka u banky, kde vaší hlavní výhodou je právě zmíněné vyšší LTV pro žadatele do 36 let.

5 tipů, které dávám prvokupcům

1. Nechte si předschválit hypotéku dřív, než začnete prohlížet byty. Ušetříte si zklamání i čas – víte přesně, s jakým rozpočtem jdete do vyjednávání.
2. Srovnávejte nabídky u víc bank současně. Sazby se mezi bankami běžně liší o několik desetin procenta, a to na hypotéce v řádu milionů dělá desítky tisíc korun.
3. Počítejte s rezervou navíc k akontaci. Na poplatky, odhad, právní servis a nečekané výdaje si nechte stranou aspoň 2–3 % z ceny nemovitosti.
4. Řešte fixaci podle svého plánu, ne podle aktuální nálady na trhu. Kratší fixace dává smysl, pokud čekáte pokles sazeb nebo plánujete mimořádné splátky, delší naopak tam, kde chcete hlavně klid a jistotu.
5. Než podepíšete rezervační smlouvu, mějte hypotéku reálně rozjednanou. Schvalování bývá dnes pomalejší, klidně i přes měsíc, takže krátké lhůty vás mohou zbytečně tlačit do kouta.

Pokud si ještě nejste jistí, jaký typ hypotéky vůbec dává ve vaší situaci smysl, mrkněte na můj starší přehled Jaké jsou typy hypoték a jak vybrat tu správnou? Vysvětluju tam rozdíly mezi klasickou hypotékou, stavebním spořením nebo americkou hypotékou.

Nejčastější chyby prvokupců

Za ty roky v realitách vidím pořád dokola stejné scénáře:

• Podcenění vedlejších nákladů – lidé si spočítají akontaci, ale zapomenou na odhad, poplatky bance, právníka nebo pojištění nemovitosti.
• Žádost jen u jedné banky – bez srovnání snadno přeplatíte, aniž byste o tom věděli.
• Podpis rezervační smlouvy s příliš krátkou lhůtou – schvalovací proces se dnes protahuje, počítejte klidně s šesti až osmi týdny.
• Ignorování drobných úvěrů před žádostí – nesplacená kreditka nebo splátka na telefon dokáže zbytečně zhoršit DSTI a snížit částku, na kterou dosáhnete.

Shrnutí

Prvokupci mají v roce 2026 pořád jednu velkou výhodu – vyšší LTV do 36 let – ale žádnou další státní berličku už bohužel čekat nemůžou. Klíčem k úspěchu je připravit se dřív, než začnete hledat konkrétní nemovitost: znát svůj reálný rozpočet, mít promyšlenou rezervu a nespoléhat na první nabídku, kterou vám banka dá.

Pokud plánujete koupi prvního bydlení a chcete probrat, na co reálně dosáhnete, ozvěte se mi – rád spolu proberu vaši situaci a propojím ji s konkrétní nabídkou nemovitostí, které mám aktuálně na starosti.

Časté otázky

Musím mít vlastní peníze na hypotéku, i když mi je méně než 36 let?

Ano. I s výhodnějším LTV 90 % potřebujete minimálně 10 % z odhadní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů, plus rezervu na poplatky a vedlejší náklady.

Existuje v roce 2026 státní hypotéka pro mladé?

Ne. Program SFPI pro mladé byl ukončen v roce 2022 a jeho obnovení není aktuálně naplánováno. Případné nové nástroje podpory bydlení se očekávají nejdříve v letech 2027–2028.

Vztahuje se výhodnější LTV i na byt, který budu pronajímat?

Ne, zvýhodněné LTV 90 % platí výhradně pro pořízení vlastního bydlení. Na investiční nemovitosti od dubna 2026 naopak ČNB doporučuje přísnější limit LTV 70 %.

Zdroje: Česká národní banka (cnb.cz) – rozhodnutí bankovní rady ČNB v oblasti finanční stability; Státní fond podpory investic (sfpi.cz) – aktuální stav programů pro mladé; tržní přehledy sazeb hypotečních specialistů (hyponamiru.cz).