7 září, 2026
Zdědili jste byt? 5 kroků, než ho prodáte
Skoro v každém druhém dědictví, které řeším, je to stejný příběh. Lidé zdědí byt po rodičích nebo prarodičích, cítí k němu spoustu emocí, ale zároveň vědí, že si ho nenechají. Bydlí jinde, nechtějí ho pronajímat, nebo si ho musí s dalšími sourozenci vypořádat. Otázka „co teď“ pak přijde rychle, ale odpověď rychlá není. Než zděděný byt vůbec nabídnete k prodeji, je potřeba projít pár kroků, které vám buď ušetří peníze, nebo vás naopak zbytečně stojí čas a nervy, když je přeskočíte. Tady je pořadí, ve kterém to řeším se svými klienty já.
Dokud nemáte pravomocné usnesení o dědictví od notáře (v dědickém řízení mu stát říká soudní komisař) a nejste zapsaní jako vlastník v katastru nemovitostí, byt legálně prodat nemůžete. Tohle je krok, který nejde přeskočit ani uspíšit. Vyřizuje ho notář a v jednodušších případech trvá řádově týdny, u komplikovanějších dědictví i měsíce.
Pokud jste dědic sami, je to jednoduché. Pokud vás je víc, stanete se podílovými spoluvlastníky a k prodeji budete potřebovat shodu všech, nebo se musíte nejdřív vypořádat mezi sebou, například tak, že jeden z vás ostatní vyplatí. Tohle je moment, kdy doporučuju řešit dohodu písemně a včas, protože nejvíc zdržení a sporů v realitách nevzniká kvůli kupujícím, ale kvůli sourozencům, kteří se neshodnou na ceně nebo na tom, kdo bude prodej zařizovat.
Dobrá zpráva rovnou na začátek: dědická daň v Česku od roku 2014 neexistuje, takže za samotné zdědění bytu státu nic neplatíte. Otázka daně přichází až ve chvíli, kdy byt prodáváte, a tady hraje hlavní roli takzvaný časový test.
To klíčové pro dědice: pokud dědíte po příbuzném v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo po manželovi či manželce, do časového testu se počítá i doba, po kterou byt vlastnil zůstavitel. Když táta byt vlastnil 15 let, můžete ho po zdědění prodat prakticky ihned a daň z příjmu neplatíte. U dědictví po sourozenci, tetě, strýci nebo nepříbuzné osobě se naopak časový test počítá od nuly, tedy až od okamžiku, kdy se stanete vlastníkem vy.
Pokud časový test nesplňujete, daní se zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a cenou určenou v dědickém řízení, případně dalšími uznatelnými náklady), sazbou 15 %, u zisku nad 1 762 812 Kč pak 23 % z částky nad limitem. Existuje i další cesta ven z daně – pokud peníze z prodeje použijete do roka na vlastní bydlení, ale tuhle skutečnost musíte oznámit finančnímu úřadu. Osvobozený příjem nad 5 milionů korun se navíc musí finančnímu úřadu nahlásit i bez placení daně.
Víc k dani z nemovitosti obecně, včetně toho, jak probíhá přiznání, jsem sepsal v článku Daň z nemovitosti 2024.
Z dědického řízení už máte znalecký posudek. Notář ho potřeboval kvůli vyčíslení hodnoty pozůstalosti. Jenže tahle cena je určená k jinému účelu než prodej a s aktuální tržní situací se často rozchází, zvlášť pokud dědictví trvalo déle nebo se od posudku výrazně změnily ceny v lokalitě.
Než byt nabídnete, nechte si udělat tržní odhad, ať už od realitního makléře, nebo formou srovnání s podobnými byty v okolí, které se aktuálně prodávají. Správně nastavená cena je nejdůležitější faktor toho, jak rychle a za kolik se byt prodá. Podhodnocený byt zbytečně přijdete o peníze, přehnaně nadhodnocený se měsíce „vaří“ v inzerci a nakonec ho stejně budete muset zlevnit.
Zděděná nemovitost s sebou občas nese i věci, které nejsou vidět na první pohled. Doporučuju zkontrolovat:
Tenhle krok raději nepodceňujte. Zástava nebo nevyřešený nájemník dokáže zdržet i jinak rychlý prodej o týdny až měsíce.
Poslední otázka zní: prodat hned, nebo počkat? Pokud jste těsně před splněním časového testu (třeba vám do 10 let chybí pár měsíců), může se vyplatit počkat. Rozdíl v dani může být statisíce korun. Pokud test splňujete nebo dědíte po blízkém příbuzném s dlouhou dobou vlastnictví, nic vás nebrzdí.
Zvažte i to, jestli je prodej skutečně lepší varianta než pronájem, zvlášť pokud byt leží v atraktivní lokalitě a vy zatím nepotřebujete hotovost okamžitě. Rozdíly mezi oběma cestami jsem podrobně rozebral v článku Prodej versus pronájem bytu – výhody a nevýhody obou variant.
Prodej zděděného bytu není jenom o tom najít kupce. Nejdřív potřebujete mít vypořádané dědické řízení a katastr, ověřený časový test, reálný odhad ceny a jasno v tom, jestli na bytě něco nevázne. Když tyhle kroky projdete v pořadí, prodej samotný už bývá ta jednodušší část.
Pokud jste zdědili byt a nevíte, kde začít, ozvěte se mi. Rád s vámi projdu vaši konkrétní situaci, poradím ohledně časového testu i ceny a v případě zájmu se postarám o celý prodej za vás.
Musím platit daň z toho, že jsem byt zdědil? Ne. Dědická daň byla zrušena v roce 2014 a příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozený bez ohledu na to, po kom dědíte.
Jak dlouho musím byt vlastnit, abych při prodeji neplatil daň? 10 let u nemovitostí nabytých od roku 2021, 5 let u nemovitostí nabytých dříve. U dědictví v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, manžel/manželka) se do této doby počítá i doba vlastnictví zůstavitele.
Co když jsme dědici dva a neshodneme se na prodeji? Nemovitost je pak v podílovém spoluvlastnictví a k prodeji je potřeba shoda všech spoluvlastníků, případně vzájemné vypořádání – typicky vyplacením podílu jedním z dědiců. Doporučuju domluvu řešit písemně hned na začátku.
Zdroje: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4 a § 10) – časový test a osvobození od daně; Český úřad zeměměřický a katastrální (cuzk.cz) – zápis vlastnického práva; Notářská komora ČR (nkcr.cz) – průběh dědického řízení.
