2 října, 2026
Praha staví rekordně, byty ale nezlevní
Jeřáby vidíte v Praze skoro na každém kroku. Developeři hlásí rekordní čísla, prodeje nových bytů rostou, ceny taky. Vypadá to, že se konečně stavíme z bytové krize ven.
Data ČSÚ ale říkají něco jiného. To, co dnes vidíme na staveništích, je odpověď na povolení vydaná před dvěma až třemi lety. A tahle zásoba se právě teď tenčí rychleji než kdekoli jinde v republice.
Jako makléř se s klienty bavím hlavně o jednom: kdy má smysl čekat na lepší cenu a kdy jednat hned. Tahle data mi dávají docela jasnou odpověď.
Podle ČSÚ se v Praze ve 2. čtvrtletí 2026 zahájilo 2 788 bytů, meziročně o 59 % víc. Dokončených bytů přibylo o 64 %. Na první pohled skvělá zpráva pro každého, kdo čeká na víc nabídky.
Jenže ve stejném období klesla vydaná stavební povolení o 20 % rok na rok. Je to nejstrmější pokles ze všech krajů v Česku. Zatímco se dokončuje a zahajuje to, co bylo schváleno dřív, noví žadatelé v Praze naráží na zeď.
Mezi vydáním stavebního povolení a kolaudací bytu uplyne v Praze obvykle dva až tři roky. Projektová příprava, financování, samotná stavba, to všechno chce čas.
Počet bytů, které se dnes zahajují a dokončují, je tedy odrazem rozhodnutí úřadů z let 2023 a 2024, ne dnešního stavu trhu. Pokud povolení klesají už teď, projeví se to v nabídce hotových bytů s odstupem, zhruba v letech 2027 a 2028.
Můj odhad: Praha si právě prochází posledním „nafouknutým“ ročníkem dokončených bytů, než se pipeline zase stáhne.
Petr Dufek z Creditas nedávno v Hospodářských novinách napsal, že skutečný stavební boom se odehrává na jižní Moravě, kde tempo výstavby dosahuje zhruba šesti nových bytů na 1 000 obyvatel ročně. To je tempo srovnatelné s Polskem.
Česko jako celek zaznamenalo za posledních 12 měsíců 42 tisíc zahájených bytů, nejlepší výsledek za tři a půl roku. I tak to odpovídá necelým čtyřem bytům na 1 000 obyvatel. Praha v tomto ukazateli zůstává nejpodzásobenějším trhem v zemi.
I uprostřed celostátně nejsilnějšího stavebního tempa za poslední roky tak zůstává Praha pozadu. Klesající povolení tenhle odstup ještě prohlubují.
Podle dat České Noviny se ve 2. čtvrtletí v Praze prodalo 1 950 nových bytů, o 11 % víc než loni, s realizovanou cenou 182 845 Kč/m². Nabídka na trhu je zároveň nejvyšší za deset let, přes 6 450 bytů.
Rekordní nabídka a rekordní cena současně? Dává to smysl. Nabídka je nejvyšší za dekádu v absolutním čísle, ale pořád nedostatečná vzhledem k poptávce a k tomu, co přijde po ní.
Klientům v tuhle chvíli radím: vyjednávací prostor existuje, ale jen v konkrétních projektech a lokalitách, ne plošně. Kdo čeká, že širší vlna nabídky srazí ceny v celé Praze dolů, čeká podle aktuálních dat marně.
Zlevní byty v Praze v roce 2027 nebo 2028?
Podle dat, která máme k dispozici, spíš ne. Klesající počet stavebních povolení znamená, že se za dva až tři roky do prodeje dostane méně nových bytů, ne víc. Plošné zlevnění by potřebovalo přesně opačný trend.
Proč rostou zahájené a dokončené byty, když povolení klesají?
Protože se dnes staví to, co bylo schváleno v letech 2023 a 2024. Aktuální čísla ukazují minulá rozhodnutí úřadů, ne dnešní tempo schvalování.
Kde je dnes v Praze ještě prostor k vyjednávání?
Jen v konkrétních projektech a lokalitách s vyšší nabídkou, ne na trhu jako celku. Který to je, se mění projekt od projektu, proto to vždy řeším individuálně s klienty.
Dnešní staveniště jsou výsledkem rozhodnutí z minulosti, ne signálem o budoucnosti. Klesající povolení znamenají, že se pipeline za současným boomem tenčí rychleji než kdekoli jinde v Česku.
Pokud čekáte na strukturální uvolnění pražského trhu v horizontu dvou tří let, podle dat, která máme k dispozici, se pravděpodobně nedočkáte. Rozhodnutí, které odkládáte na „až bude nabídky víc“, tak může přijít pozdě.
Přemýšlíte o koupi nebo prodeji bytu v Praze a chcete vědět, kde přesně dnes ten vyjednávací prostor je? Napište mi nebo se ozvěte na telefon, rád probereme váš konkrétní případ.
Zdroje: ČSÚ (pražská bytová výstavba, 2. čtvrtletí 2026), Hospodářské noviny (Petr Dufek, Creditas, 27. 8. 2026), ČeskéNoviny (prodeje a ceny nových bytů v Praze, 2Q 2026).
