Hypotéka 2.0: Jak financovat nemovitosti v roce 2026 a co přinese dubnová regulace ČNB?

Trh s realitami se právě teď láme. Je začátek roku 2026 a většina z vás řeší dvě zásadní věci: blížící se daňová přiznání a to, co na nás od dubna chystá Česká národní banka (ČNB).

Pokud letos plánujete koupit byt, dům, nebo chcete dál rozšiřovat své investiční portfolio, nesmíte zaspat. Pozval jsem si proto svou finanční poradkyni Lenku Dolejš, aby nám rozklíčovala, jak se na trhu aktuálně nespálit a jak reálně dostat peníze z banky.

Tohle není jen o tabulkách, ale o tvrdé praxi. Jdeme na to.

1. Dubnová regulace ČNB: Co se mění od 1. dubna 2026?

V médiích se šíří panika, jestli mají lidé rychle kupovat, než se trh úplně zastaví. ČNB vydala nová doporučení, která cílí především na investiční nemovitosti a na to, aby investoři nekupovali další a další byty na 90% LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti).

Co to znamená v praxi? Zásadní je váš věk a to, kolikátou nemovitost kupujete:

Pro klienty do 36 let:

• 1. nemovitost: Standardně dosáhnete na 90 % LTV.
• 2. nemovitost: 90 % LTV je už na výjimku banky (je to zhruba 50 na 50, nelze s tím počítat automaticky).
• 3. až 6. nemovitost: LTV klesá z aktuálních 80 % na 70 %.
• 7. a další: Zde už některé banky (např. Česká spořitelna) uplatňují hranici 60 % (nebo zvažují 70 %).

Pro klienty nad 36 let:

• 1. a 2. nemovitost: 90 % LTV získáte už jen na výjimku.
• 3. a další nemovitost: Tvrdý limit 70 % LTV.

Důležité: Jedná se o doporučení ČNB. Banky mají určitý prostor pro výjimky v rámci svých portfolií, ale v současné době zažívají obrovský přetlak. Běžné schvalování se protáhlo i na 14 dní a celý proces hypotéky může trvat měsíc až měsíc a půl. Do rezervačních smluv si proto dávejte raději lhůtu dva měsíce.

2. Hypotéky pro podnikatele: Z nuly milionářem nebudete

Spousta OSVČ a majitelů firem chce platit co nejmenší daně. Logicky. Ale pak přijdou do banky, chtějí dům za 15 milionů a diví se, že jim banka nepůjčí, protože podle papírů nežijí.

Jak se banky dívají na podnikatele?

• Paušální daň: Není to černá díra, ale banky vědí, že u ní nesmíte mít jiné příjmy (např. z nájmu). Pro některé banky je to problém. Výhodou ale je, že u vybraných bank se dá vycházet z tříměsíčního obratu na účtu.
• Paušální náklady vs. reálné náklady u nájmu: Pokud si do daňového přiznání u nájmu dáváte reálné náklady, je to pro banku často průšvih (musí složitě klíčovat úroky, odpisy atd.). Lepší je využívat 30% paušál – banka z něj často vezme 70 % a vydělí dvanácti.
• S.r.o. a další příjmy: Nezapomínejte přiznávat odpisy, dividendy z s.r.o., dlouhodobé dohody o provedení činnosti a stabilní vedlejší příjmy. To vše vám zvedá bonitu.

Game changer: ČSOB a obraty na účtu

Pro spoustu klientů je řešením ČSOB. Je sice často dražší na úrokových sazbách, ale má úplně jinou politiku. Pokud účet u ČSOB aktivně používáte (ne že tam jen pošlete a hned vyberete 200 tisíc), může vám systém po 3–6 měsících předschválit limit až 15 milionů Kč. A u paušálních výdajů umí vzít obrat za poslední 3 měsíce (z něj 55 % vyděleno třemi) jako váš čistý příjem.

3. Prodat, nebo držet?

Úroky jsou výš a mnoho investorů se ptá: Mám ten byt raději prodat? S Lenkou se shodujeme: Nechat a neprodávat. Nájmy rostou. Navíc, pokud nemovitost udržíte 10 let, neplatíte daň ze zisku. Jediný případ, kdy dává smysl byt prodat, je situace, kdy nemáte žádnou hotovost na další investice a potřebujete vytáhnout cash.

Pozor na točení nemovitostí. Pokud budete brát hypotéky a byty obratem prodávat (flipovat) třeba každé tři měsíce, banka si vás dá na interní blacklist. Banka není váš investor. Navíc tím připravíte o peníze svého finančního poradce (storna provizí) a ten s vámi příště už do ničeho nepůjde.

4. Jak dofinancovat chybějících 20 % z ceny?

Máte super příjem, ale chybí vám hotovost na základ? Zde jsou legální a bezpečné cesty:

1. Další zástava: Vždycky nejlevnější cesta. Můžete ručit chatou, druhým bytem nebo nemovitostí rodiny. Jakmile hodnota hlavní nemovitosti časem stoupne, můžete vedlejší nemovitost ze zástavy bez problémů vyvázat.
2. Úvěr ze stavebního spoření (Nezajištěný úvěr): Dnes už nemusíte mít naspořeno. Úvěr se vytvoří současně se spořením a funguje jako účelový spotřebák. Dá se vzít až na 2,5 milionu Kč se splatností až 25 let, což vám díky rozložení v čase nesebere tolik bonity jako klasický spotřebák na 8 let.
3. Kouzlo kvalitního odhadce: Hodnotu nemovitosti neurčuje trh, ale odhadce. Investice pár tisíc korun do vlastního kvalitního odhadu (u bank, které to umožňují) vám může zvednout hodnotu nemovitosti v očích banky i o milion korun. A to už je rozdíl, který vám tu chybějící hotovost krásně pokryje.

5. Zahraniční nemovitosti: Jde zafinancovat apartmán u moře?

Láká vás Španělsko, Dubaj nebo Albánie? Jde to zafinancovat i českou bankou, ale má to svá pravidla.

• Musíte ručit českou nemovitostí.
• Většina bank vám dá klasickou Americkou hypotéku (horší sazba, splatnost 20 let, LTV 70 %).
• ČSOB výjimka: Pokud v dané zemi funguje spolehlivý katastr nemovitostí (např. Španělsko) a můžete doložit list vlastnictví, ČSOB vám dá parametry klasické hypotéky (splatnost 30 let, standardní sazba, LTV až 80 %).
• Země jako Bali (kde si kupujete nájem na 25 let) českou bankou takto zafinancovat nelze.

Závěrem

Rok 2026 není o tom, že by hypotéky nebyly dostupné. Je to čistě o vaší přípravě a strategii. Je důležité si vše dobře propočítat v Excelu a hlavně s dostatečným předstihem řešit daňová přiznání – a neposílat do banky narychlo slátané papíry, které už nepůjdou vzít zpět.

Hledáte ideální nemovitost ke koupi?

Teď už víte, jak na financování. Teď je čas najít tu správnou nemovitost. Podívejte se na moji aktuální nabídku bytů a domů, které stojí za vaši pozornost. Zároveň pokud vás zajímá téma více do hloubky, podívejte se na moje video na YouTube, nebo si rovnou domluvte schůzku