2 října, 2026
Jak poznat dobrou investiční nemovitost: 5 kritérií, podle kterých vybírám já
Dobrou investiční nemovitost poznáš podle pěti věcí: cena odpovídá skutečným prodejům v okolí, lokalita se teprve rozvíjí, nájem pokryje reálné náklady, dům je v pořádku technicky i finančně a prodávající má důvod prodat rychle. Když tyhle kontroly uděláš před nákupem, vyhneš se většině drahých chyb. Za posledních dvanáct měsíců mi prošlo rukama víc než sto nemovitostí a u většiny mi stačí pár minut, abych poznal, jestli jde o jasný nákup, nebo o drahou past. Tohle je celý můj postup. Platí pro nákup k pronajímání, pro flip i pro dlouhodobé držení; podle účelu se liší jen váha jednotlivých bodů.
Pět kritérií v kostce:
Tohle je druhý díl mého třídenního speciálu o nákupu nemovitostí: proč lidé kupují špatné nemovitosti a podle jakých pěti kritérií poznám dobrou investici. Navazuje na díl 1/3 o neveřejném trhu a pokračuje dílem 3/3 o nákupu od developera.
Kapitoly videa:
Inzerát ukazuje cenu, za kterou se prodávající byt snaží prodat. Skutečnou hodnotu ukazují kupní ceny uzavřených obchodů. Ty zapisuje katastr nemovitostí a podle serveru Česká cena je zveřejňuje od roku 2016 (cc.cz, leden 2024).
Postup, který používám já:
Rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou cenou bývá podle mé zkušenosti běžně deset až patnáct procent. Není to publikovaná statistika, ale to, co vidím v praxi. Server Banky.cz jen konstatuje, že rozdíl mezi nabídkovou a dosaženou cenou může být v době drahých hypoték výraznější než dříve, a konkrétní číslo neuvádí (Banky.cz, aktualizováno 17. 7. 2026).
Datový expert Milan Roček z firmy Dataligence upozorňuje, že zapsání ceny nemusí odpovídat hodnotě bytu. Může jít o prodej jen části bytu, převod družstevního podílu nebo privatizační cenu. Katastr nemá digitálně výměry bytů, takže je nutné je dohledat z listin (cc.cz). Neobvyklé obchody proto z porovnání vyřaď.
Kdy si dát pozor: inzerát je o 20–30 % dražší než prodeje podobných bytů v okolí ve stejném stavu. S takhle nadsazenými cenami garsonek v panelových domech se v praxi setkávám často.
Investičně dává smysl koupit místo dřív, než se jeho zlepšení promítne do ceny. U hotové a všeobecně známé lokality bývá největší cenový nárůst už za ní. Výhody okolí, které už stojí (večerka, tramvaj, obchody), bývají zahrnuté v ceně.
Na co se dívám já:
Stavba prvního úseku Pankrác–Olbrachtova začala 21. dubna 2022. Podle e15 (červen 2025) se dokončení celé trasy posunulo z původně plánovaného roku 2029 nejspíš až na rok 2036 (e15: Metro D aktuálně). Beru si z toho praktický závěr: velká infrastruktura bývá pomalá, takže investice musí unést zpoždění.
Karlín a Holešovice beru jako horní hranici cen v Praze a dlouhodobě tam nenakupuju. Je to moje osobní hodnocení, ne tržní fakt.
Kdy si dát pozor: jediným argumentem pro nákup je hotová vybavenost a „výhodná lokalita“ bez dalšího výhledu.
Reálný výnos z pronájmu je nižší než ten z inzerátu. Průměrný hrubý výnos z pronájmu bytů v ČR byl podle UniCredit Bank na konci roku 2025 asi 3,65 %, v Praze podle Echo24 kolem 3,3 %. Po odpočtu nákladů klesl čistý výnos zhruba na 1,65 % (Echo24, 20. 1. 2026).
Hrubý výnos (%) = roční nájemné ÷ kupní cena × 100
Čistý výnos (%) = (roční nájemné − roční náklady) ÷ kupní cena × 100
Do nákladů patří fond oprav, pojištění, údržba a drobné opravy, daň z nemovitosti, daň z příjmu z pronájmu, náklady na zprostředkování a neobsazenost (Banky.cz, aktualizováno 3. 12. 2025). Já počítám hlavně s neobsazeností, správou a fondem oprav.
Příklad z téhoto zdroje: byt za 3 000 000 Kč s nájmem 12 000 Kč měsíčně.
| Položka | Částka za rok |
|---|---|
| Nájemné (12 × 12 000 Kč) | 144 000 Kč |
| Fond oprav | − 12 000 Kč |
| Pojištění | − 2 000 Kč |
| Údržba (cca 1,5 % ročně) | − 45 000 Kč |
| Neobsazenost (1 měsíc) | − 12 000 Kč |
| Daň z příjmu (15 % po 30% paušálu) | cca − 15 000 Kč |
| Čistý výnos | 58 000 Kč (1,93 %), při hrubém výnosu 4,8 % |
Příspěvek do fondu oprav nelze nájemci účtovat jako zálohu na služby. Pronajímatel ho může jen zahrnout do výše nájemného (Finance.cz, 13. 3. 2024). Když SVJ například kvůli úvěru zvýší příspěvek o 5 000 Kč měsíčně, tvůj „pasivní příjem“ se o tuto částku sníží a doplácíš ze svého.
Kdy si dát pozor: inzerát slibuje výnos bez doložených nájmů a nákladů, nebo počítá s plnou obsazeností.
Platí jednoduché pravidlo: byt zrekonstruuješ, dům ne. Byt přestavíš během měsíce a při dobrém nákupu tě pár set tisíc na rekonstrukci nebolí. Chyby domu ale jeden vlastník sám nenapraví. Znám řadu zkušených investorů, kteří vyhořeli na tom, že koupili ve špatném domě a podcenili SVJ. Proto kontroluj dům dřív než design kuchyně.
Ptát se můžeš přímo někoho ze SVJ. Já se ptám na pět věcí:
K tomu si vyžádej finanční výkazy SVJ, zůstatek fondu oprav a výši příspěvků, výši závazků a rezervní fond. Zkontroluj také technický stav (fasáda, střecha, základy, společné prostory, rozvody), historii a plánované opravy a průkaz energetické náročnosti budovy (Hypotéky na míru, aktualizováno 10. 12. 2025). U prodávajícího ověř, zda nemá nedoplatky vůči SVJ nebo za služby; důsledky pro kupujícího si nech posoudit právníkem.
Nezapomeň na mikrolokalitu domu. I v dobrých pražských částech může sousední dům sloužit jako ubytovna, což ti může při pozdějším prodeji způsobit problém.
Kdy si dát pozor: SVJ platí splátky úvěru, má nízký zůstatek fondu oprav a v blízké době se plánuje velká oprava, která zvedne příspěvky.
Motivace prodávajícího ovlivňuje cenu víc než stav bytu nebo fotografie. Já ji považuju za nejdůležitější z pěti kritérií. Prodávající, který potřebuje peníze rychle, přijme nižší cenu za rychlé a jisté vyřízení. Prodávající, který nespěchá, jen zkouší, jestli někdo nepřeplatí trh, a s takovými se jedná nejhůř.
Typické důvody rychlého prodeje:
Jak to zjistit: zeptej se makléře nebo prodávajícího přímo, proč prodává, do kdy potřebuje obchod uzavřít a zda už měl jiné nabídky. Rychlé rozhodnutí a ověřené financování jsou to, co prodávající v takové situaci hledá.
Kdy si dát pozor: prodávající nikam nespěchá a cena je veškerou dobu stejná bez ohledu na zájem.
Použij tabulku u každé nabídky; nabídka, která neprojde několika body, nestojí za další čas.
| Kritérium | Co zkontrolovat | Kde to zjistit | Kdy si dát pozor |
|---|---|---|---|
| 1. Cena | Kupní ceny podobných bytů v okolí, ne inzerované ceny | Cenové mapy z dat katastru, např. Cemap.cz | Inzerát je o 20–30 % dražší než skutečné prodeje |
| 2. Lokalita | Plánovaná nebo budovaná infrastruktura, projekty developerů | Územní plán a weby města, zprávy o stavbách | Jediným argumentem je hotová vybavenost |
| 3. Nájem | Čistý výnos po odpočtu fondu oprav, neobsazenosti, údržby a daní | Cenové mapy nájmů, vlastní výpočet, od výsledku odpočíst 10 % | Výnos v inzerátu bez dokladů o nájmech a nákladech |
| 4. Dům | Úvěr SVJ, zůstatek fondu oprav, plánované opravy, technický stav, mikrolokalita | SVJ nebo správce, finanční výkazy, průkaz energetické náročnosti | Nízký fond oprav a blízící velká oprava |
| 5. Prodávající | Důvod prodeje, časový tlak, jiné nabídky | Makléř nebo prodávající přímo | Prodávající nespěchá, cena se nemění |
[ODKAZ NA PDF CHECKLIST KE STÁŽENÍ – doplní se po vydání]
Checklist se může naučit každý, problém je jinde. Nemovitost, která splní všech pět bodů, pozná i dalších tisíc investorů, jakmile ji uvidí. Rozdíl mezi člověkem, který dobré investice jen sleduje, a tím, kdo je kupuje, podle mě není ve znalostech, ale v tom, kdo se o nabídce dozví jako první.
Příklad z mé praxe: když jsem kupoval první byty, hlídacího psa na inzeráty měl každý. U garsonky na Žižkově, která byla podle mě zhruba o 30 % levnější, než měla být, jsem zavolal jako první. Prodávající mi řekl, že během našeho prvního hovoru volaly další čtyři čísla. Řekl jsem hned, že pokud je inzerát pravdivý, po rychlé prohlídce byt beru, a složil jsem 10 000 Kč jako potvrzení dohody.
Co z toho plyne pro tebe jako kupujícího:
Dobrá investiční nemovitost má cenu odpovídající skutečným prodejům v okolí, lokalitu s budoucím rozvojem, střízlivě spočítaný čistý nájem, zdravý dům a SVJ a prodávajícího s důvodem prodat rychle. Každé kritérium je rozebráno výše.
Průměrný hrubý výnos byl na konci roku 2025 v ČR asi 3,65 % a v Praze asi 3,3 %; čistý výnos po nákladech je podstatně nižší, v příkladech pod 2 % (Echo24, Banky.cz). U vybraných nákupů si dávám hrubý cíl nad 6 %. „Dobrý“ výnos závisí i na účelu nákupu a na tom, zda počítáš s růstem hodnoty nemovitosti.
Kupní ceny zapisuje katastr nemovitostí a české cenové mapy z nich vycházejí. Zapsání ceny ale nemusí odpovídat hodnotě bytu (prodej jen části, družstevní podíl, privatizace), proto neobvyklé obchody vyřaď (cc.cz).
Zeptej se na úvěr SVJ a jeho splátky, na zůstatek a výši příspěvků do fondu oprav, na rezervní fond, nedoplatky, technický stav domu a plánované opravy. Vyžádej si finanční výkazy SVJ.
Ne jako zálohu na služby. Pronajímatel ho může jen zahrnout do výše nájemného, takže snižuje jeho čistý výnos (Finance.cz).
ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje u investičních hypoték (třetí a další nemovitost nebo nákup k pronájmu) LTV nejvýše 70 %, tedy alespoň 30 % vlastních zdrojů, a DTI nejvýše 7. Jde o doporučení, ne zákon; konkrétní podmínky určuje každá banka (ČNB, 27. 11. 2025).
Podle mě je investičně výhodnější lokalita před rozvojem, protože v hotové je v ceně už velká část nárůstu. Počítej ale se zpožděním: dokončení metra D se podle e15 posunulo z roku 2029 nejspíš na rok 2036.
Článek má informativní charakter a není investičním ani právním poradenstvím. Tvrzení označená jako moje zkušenost vycházejí z mé praxe, ne z publikovaných statistik. Údaje jsou ke dni 13. 10. 2026.
Zdroje:
