Refixace 2026: co dělat, když vám banka pošle nabídku na novou sazbu

Věřím, že žádné rozhodnutí o vlastním bydlení by nemělo padnout ze strachu. Ne ze strachu z čísel v dopise od banky, ne ze strachu, že vám dochází čas na odpověď. Rozhodnutí, které vás bude provázet dalších 5 nebo 10 let, má vycházet z toho, že situaci rozumíte – ne z toho, že jste podepsali první papír, který vám přišel do schránky.

Proč o tom píšu. Nejsem hypoteční poradce, jsem realitní makléř. Ale nesedím s klienty jen u smluv o prodeji. Sedím s nimi i u kuchyňského stolu ve chvíli, kdy řeší, jestli si nemovitost, kterou mají rádi, mohou dál dovolit a čím dál častěji je tím spouštěčem právě dopis od banky s novou sazbou. To je důvod, proč mi na tomhle tématu záleží, i když formálně nespadá do mé specializace.

Jak k tomu přistupuju. Ne jako k rychlému návodu na tři kroky, který vám banka stejně obratem rozmluví. Refixaci vždycky spojuju s celkovým obrazem. Kolik vás nová splátka reálně bude stát, jestli to rozpočet ustojí, a jestli je nemovitost, o kterou jde, pořád ta správná volba pro vaši další fázi života. Číslo v dopise je jen začátek úvahy, ne její konec.

A teď konkrétně, co dělat. V letech 2026 a 2027 končí fixace hypotékám v objemu skoro 960 miliard korun, zhruba polovině všech hypoték v zemi. Jen letos se to týká úvěrů za 460 miliard korun, sjednaných v průměru na sazbu 3,3 %. Dnešní nabídkové sazby se přitom pohybují kolem 5 %. Pokud vám podobný dopis přistál nebo brzy přistane do schránky nebo do internetového bankovnictví, tady je postup krok za krokem.

Co je refixace a čím se liší od refinancování

Tyhle dva pojmy se pletou nejčastěji, přitom je mezi nimi zásadní rozdíl.

Refixace znamená, že vám po skončení fixačního období nabídne novou úrokovou sazbu vaše stávající banka. Neuzavíráte novou smlouvu, pokračujete ve stejném úvěru, mění se jen sazba a splátka na další období.

Refinancování znamená, že s celou hypotékou přejdete k jiné bance, která vám nabídne lepší podmínky. Nový úvěr u konkurence jednoduše splatí ten původní.

Refixace je administrativně jednodušší, nemusíte znovu dokládat příjem ani bonitu. Refinancování vyžaduje kompletní novou žádost, skoro jako byste si brali hypotéku poprvé. Právě proto, že banka u refixace ví, že se vám nikam chodit nechce, nabízí vám často sazbu horší, než jakou byste jako nový klient dostali jinde.

Kdy nabídka přijde a co v ní najdete

Banka vám musí poslat nabídku nové sazby s dostatečným předstihem před koncem fixace – v praxi to bývá zhruba 60 až 90 dní.

V nabídce najdete:

• Navrhovanou úrokovou sazbu na další období.
• Varianty délky fixace – obvykle na výběr 1, 3, 5, případně 7 let, každá s jinou sazbou.
• Termín, do kdy je potřeba odpovědět – typicky poslední den staré fixace.
• Přepočtenou výši splátky.

Co v dopise nenajdete: informaci, že nabízená sazba téměř nikdy neodpovídá tomu nejlepšímu, co byste jako klient reálně mohli dostat, a že máte prostor ji vyjednat dolů.

Kolik dnes sazby reálně vzrostly

Ať víte, s čím pracujete. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba hypoték začátkem roku 2026 pohybovala těsně pod 5 % a v průběhu jara se dostala i nad tuto hranici. Nejlevnější nabídky velkých bank v první polovině roku 2026 začínaly kolem 4 % (krátkodobě Moneta Money Bank), většina bank se ale drží v pásmu 4,5–5,2 %.

Řekněme, že máte hypotéku se zůstatkem 3 miliony korun a zbývá vám splácet 25 let. Pokud jste fixaci sjednávali za 3,3 % a nová nabídka zní 5,2 %, splátka vzroste zhruba o 3 200 korun měsíčně. Pokud jste měli sazbu kolem 2 %, což v letech 2020–2021 nebylo nic neobvyklého, nárůst může u stejné jistiny činit i 5 000 korun měsíčně.

To není položka, kterou přejdete mlčením. Je to částka, která u řady domácností mění, co si mohou v rozpočtu skutečně dovolit.

5 kroků, co udělat, jakmile nabídku dostanete

1. Nepodepisujte první nabídku

Banka počítá s tím, že podpis první nabídky je pro vás nejpohodlnější varianta. Nabízená sazba proto skoro nikdy neodpovídá nejlepší sazbě, kterou máte reálně na dosah. Na rozhlédnutí po trhu máte klidně 2–3 měsíce, využijte je.

2. Sežeňte si 2–3 konkurenční nabídky

Oslovte další banky nebo hypotečního specialistu, který porovná trh za vás. Teprve s konkrétními čísly v ruce má smysl jednat se svou bankou o slevě. Banky na existenci lepší nabídky konkurence běžně reagují a sazbu vám přiblíží nebo srovnají jen aby vás neztratily jako klienta.

3. Počítejte s celkovými náklady, ne jen se sazbou

Nižší sazba u jiné banky ještě neznamená nižší celkové náklady. Do součtu patří poplatek za vedení účtu, cena pojištění nemovitosti (pokud je podmínkou), nový odhad nemovitosti a poplatky spojené s převodem. U refinancování k jiné bance to klidně může představovat desítky tisíc korun navíc.

4. Zvažte délku nové fixace, ne jen její cenu

Kratší fixace (1–3 roky) bývá o 0,1–0,2 procentního bodu levnější, ale nese riziko, že stejné rozhodování budete řešit znovu už za pár let, případně za horších podmínek. V roce, kdy ČNB zatím výrazné snižování sazeb nesignalizuje, dává pro většinu domácností smysl spíš delší fixace, jistota rozpočtu má svou cenu.

Pokud má vaše nemovitost energetický štítek A nebo B, případně fotovoltaiku, aktivně se ptejte na zelenou hypotéku. Sleva bývá 0,3 až 0,5 procentního bodu po celou dobu fixace a banky ji samy od sebe nenabízí.

5. Ověřte si, jestli refinancování k jiné bance vůbec reálně projde

Tohle lidé nejčastěji podcení. Refixace u stávající banky obvykle neznamená nové posuzování bonity, pokračujete ve stejném vztahu. Jakmile ale chcete přejít ke konkurenci, čeká vás úplně nové schvalování včetně aktuálního doložení příjmu a posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Pokud se vaše příjmová situace za poslední roky zhoršila (změna zaměstnání, přechod na OSVČ, přibyl další úvěr), refinancování se vám nemusí povést tak snadno, jak si představujete a refixace u stávající banky se pak stává rozumnější volbou, i kdyby sazba byla o pár desetin horší.

Kdy refixace neznamená jen vyšší splátku, ale signál k přemýšlení o prodeji

Tady přidávám pohled, který k tématu nese moje profese, realitní makléř, ne hypoteční poradce. Vyšší splátka po refixaci není jen účetní položka. U některých domácností posune poměr splátky k příjmu za hranici, se kterou se dá dlouhodobě fungovat bez neustálého stresu. Než se do toho stresu dostanete, stojí za to si upřímně spočítat pár věcí:

• Zvládne rozpočet novou splátku i při běžných výkyvech – menší bonus, vyšší náklady na energie, pár měsíců výpadku příjmu?
• Odpovídá dnešní hodnota nemovitosti tomu, co za ni ještě dlužíte, má prodej vůbec ekonomicky smysl?
• Je nemovitost svou velikostí a lokalitou pořád ta, kterou byste si vybrali dnes, nebo jste ji kupovali pro úplně jinou fázi života?

Pokud na první otázku odpovídáte spíš ne a nad tou třetí přemýšlíte déle než pár vteřin, refixace může být dobrý moment k širší úvaze. Ne nutně k okamžitému prodeji, ale k tomu nechat si udělat aktuální odhad hodnoty a mít čísla po ruce dřív, než vás k rozhodnutí donutí tlak splátek. Psal jsem o tom podrobněji i v článku o tom, kdy naopak prodej nedává smysl. Rozhodnutí by nikdy nemělo padnout ve spěchu nebo v panice z jednoho dopisu od banky.

Pokud řešíte refixaci u nemovitosti určené k pronájmu, přečtěte si i článek o nové regulaci ČNB od dubna 2026 – limity LTV a DTI se totiž přímo promítají do toho, jak snadno dnes projde refinancování investiční nemovitosti k jiné bance. Kompletní přehled financování v roce 2026 pak najdete v průvodci financováním nemovitostí.

Časté dotazy k refixaci 2026

Musím nabídku od banky podepsat?

Ne, ale reagovat musíte vždy. Pokud nabídku nepodepíšete a situaci vůbec neřešíte, banka úvěr ve většině případů automaticky prodlouží za jí navržených podmínek – často jde o krátkou, méně výhodnou fixaci. Aktivní reakce, ať už podpisem, vyjednáním, nebo přechodem jinam, se proto vyplatí vždy.

Platí se poplatek za přechod k jiné bance po konci fixace?

Ne, pokud k přechodu dojde přesně v okamžiku konce fixačního období. Poplatek za předčasné splacení (typicky 1–2 % ze zbývající jistiny) hrozí jen tehdy, když měníte banku uprostřed fixace.

Co se vyplatí víc, refixace, nebo refinancování?

Záleží na rozdílu v sazbě a na výši poplatků spojených s přechodem. Refinancování se obvykle vyplatí hledat od rozdílu sazeb zhruba 0,5–1 procentní bod. Pod touto hranicí administrativa a poplatky výhodu často smažou.

Jak dlouho dopředu mám refixaci řešit?

Ideálně hned, jakmile vám nabídka přijde, tedy zhruba 2–3 měsíce před koncem fixace. Nechávat rozhodnutí na poslední týdny vás připraví o čas na srovnání nabídek i na vyjednávání.

Souvisí refixace nějak s rozhodnutím prodat nemovitost?

Přímo ne, ale často je to spouštěč, který lidi donutí zamyslet se nad rozpočtem i nad tím, jestli je nemovitost pořád tou správnou volbou. Pokud vás nová splátka tlačí za hranu komfortu, dává smysl mít po ruce aktuální odhad hodnoty a znát reálné možnosti – ne se rozhodovat pod tlakem v posledním týdnu fixace.

Závěrem

Na začátku jsem napsal, že žádné rozhodnutí o bydlení by nemělo padat ze strachu. Refixace je přesně ta situace, kdy se to nejčastěji stává. Lidé podepíšou, protože se bojí, že by řešení zabralo moc času, nebo že v tom udělají chybu. Je to přesně naopak: čas, který investujete do porovnání nabídek, je to, co vás ochrání.

Refixace není past, ale je to moment, kdy se vyplatí být aktivní, ne pasivní. Sazba, kterou vám banka pošle jako první, skoro nikdy není ta nejlepší, kterou reálně můžete dostat.

Pokud vám nová splátka mění pohled na to, jestli si nemovitost chcete i nadále nechávat, nebo jestli je čas zvážit prodej či menší nemovitost, domluvte si se mnou konzultaci. Projdeme si vaši situaci, aktuální hodnotu nemovitosti i to, jestli dnešní trh dorovná to, o co jsou hypotéky dražší. Pokud se rozhodnete zůstat, ale chcete mít jistotu, že máte na stole opravdu nejlepší dostupnou sazbu, ozvěte se ještě předtím, než cokoliv podepíšete – rád vás nasměruju na hypotečního specialistu, se kterým dlouhodobě spolupracuji.

Zdroje dat: Česká národní banka (cnb.cz), Swiss Life Hypoindex (hypoindex.cz).