Zlevňují byty? Ceny stojí, noví prodávající ale jdou níž

Cena typického bytu v nabídce se v říjnu nehnula: 94 000 Kč za metr čtvereční, stejně jako v září. Na první pohled klid.

Jenže když se podíváte, za kolik lidé byty nově vystavují, vidíte něco jiného. Byty, které se v říjnu objevily v nabídce, startovaly v průměru o 2,7 % níž než srovnatelné byty, které už na trhu ležely.

Od června každý den sledujeme nabídku na více než 20 realitních portálech. Říkáme tomu Realitní barometr a tady je, co ukázal za říjen a co to znamená, pokud zrovna prodáváte nebo kupujete.

Nové nabídky startují níž, už druhý měsíc po sobě

Porovnali jsme byty ve stejném okrese a se stejnou dispozicí: ty, které se v říjnu objevily v nabídce nově, a ty, které už v ní byly. Nové nabídky vyšly v průměru o 2,7 % levněji. V září to dopadlo podobně, o 2,5 %.

Pro jistotu: nová nabídka tady neznamená novostavbu. Je to byt, který se v daném měsíci nově objevil v inzerci.

Kdo dnes byt nabízí poprvé, chce za něj o necelá tři procenta méně než majitelé srovnatelných bytů, které už na trhu leží. Trh si cenu nastavuje sám a prodávající, kteří s ní nehnou, čekají.

Nabízí se jednoduché vysvětlení: na trhu déle zůstávají dražší byty, které se za požadovanou cenu nedaří prodat.

Srovnání ale nebere v potaz stav, vybavení ani patro bytu. Neříká tedy, že úplně stejný byt je dnes o 2,7 % levnější.

Téměř každý čtvrtý byt už zlevnil

Na konci října mělo za sebou snížení ceny nejméně 23,0 % bytů v nabídce. Typická sleva dělala 5,3 %. Pro představu: u bytu o 60 m² za typickou cenu, tedy asi za 5,6 milionu korun, je to zhruba 300 tisíc.

Nejčastěji se zlevňuje v Jihlavě, kde sleva potkala každý třetí byt. Nejméně v Liberci, Brně a Českých Budějovicích, kolem 21 %.

Je to spodní odhad. Nabídku sledujeme od června 2026, starší slevy proto nevidíme a skutečný podíl je vyšší.

Praha je téměř třikrát dražší než Ústí

Metr čtvereční bytu se v Praze nabízí za 164 286 Kč, v Ústí nad Labem za 55 533 Kč.

Nájmy se mezitím skoro nehýbou. V Praze je typický nájem 455 Kč/m² měsíčně, o 1 % méně než v září, v celém Česku 309 Kč/m².

Téměř třetina „korunových“ bytů leží v zahraničí

České realitní portály v říjnu nabízely s cenou v korunách zhruba 7 800 bytů v zahraničí. To je téměř třetina všech bytů na prodej s cenou v korunách.

Leží třeba ve Španělsku, Chorvatsku, Itálii, Bulharsku, na Kypru nebo v Dubaji. Do barometru je nezapočítáváme, jinak by typická cena vyšla zhruba o 3 % výš.

Až si příště přečtete průměrnou cenu z inzerátů, ptejte se, jestli v ní náhodou není i apartmán na Kypru.

Co to znamená, když prodáváte

• Nekopírujte cenu z inzerátů v okolí. Ty, které na trhu vidíte nejdéle, můžou být právě ty, které se za svou cenu nedaří prodat. Skutečné prodejní ceny najdete v cenových mapách z dat katastru.
• Konkurujete novým nabídkám. Jdou s cenou níž než byty, které už na trhu leží, a kupující je vidí vedle sebe.
• Přehnaná cena se může vrátit jako sleva. Typická sleva dělá 5,3 %, tedy skoro dvakrát víc než rozdíl, o který nové nabídky startují níž.

Co to znamená, když kupujete

• Porovnávejte s novými nabídkami. Pokud je byt dražší než srovnatelné nové nabídky ve stejném okrese, máte argument pro vyjednávání.
• Nečekejte plošné zlevnění. Ceny v nabídce se v říjnu nehnuly. Prostor k vyjednávání je podle mě u konkrétních bytů a prodávajících, ne na celém trhu. O tom, proč pražské byty jen tak nezlevní, jsem psal v září.
• Inzerát není konečná cena. Barometr měří nabídkové ceny, ne to, za kolik se byty skutečně prodaly.

Časté otázky

Zlevňují byty v Česku?

Z říjnových dat se to říct nedá. Typická cena v nabídce zůstala na 94 000 Kč/m². Nové nabídky sice startují níž a část bytů zlevňuje, ale pořád jde o ceny z nabídky, ne o ceny skutečných prodejů.

Mám s prodejem nebo koupí počkat?

Na to barometr sám neodpoví. Rozhoduje hlavně konkrétní byt, lokalita a to, jak rychle potřebujete jednat.

Jaký je rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou cenou?

Nabídková cena je to, co prodávající chce. Skutečná cena je to, za kolik se byt prodal. Podle mé zkušenosti bývá rozdíl běžně deset až patnáct procent. Není to publikovaná statistika, ale to, co vidím v praxi.

Co znamená typická cena?

Je to medián, tedy prostřední hodnota: polovina bytů je nabízená dráž, polovina levněji. Na rozdíl od průměru ho nerozhodí pár extrémně drahých bytů.

Shrnutí na závěr

Typická cena bytu v říjnu stála, nové nabídky ale jdou s cenou níž než byty, které už na trhu leží, a nejméně 23 % nabídky už zlevnilo.

Plošný pád cen to neukazuje. Spíš to vypadá, že trh ceny srovnává a byty s příliš vysokou cenou čekají.

Chcete vědět, za kolik se dá prodat právě váš byt? Požádejte mě o odhad nebo mi napište, rád probereme váš konkrétní případ.

Zdroj: Artem Saykin Group, Realitní barometr, říjen 2026. Jde o nabídkové ceny z více než 20 realitních portálů, stav k 2. 11. 2026. Článek má informativní charakter a není investičním ani právním poradenstvím.