12 května, 2026
Pronájem není pasivní příjem. 5 chyb majitelů investičních bytů
Když mi nový klient řekne „pronajímám byt jako pasivní příjem“, obvykle se zeptám: kolik vás stál minulý rok a kolik vás stál ten předtím? V drtivé většině případů začne kalkulovat a zjistí, že čistý výnos po odečtení neplatičů, oprav, daní a vlastního času je výrazně nižší, než si myslel.
Pronájem není pasivní příjem. Je to malá firma. Když ji děláte špatně, ztrácíte peníze. Když ji děláte dobře, je to stabilní investice. Tady je, kde se nejvíc ztrácí a co s tím.
Píšu to na základě stovek hovorů s majiteli investičních bytů, kteří se mě v posledních letech ptali na prodej. V 70 % případů byl důvod prodeje stejný: pronájem je už víc starostí než výnosu. A v 80 % z těch případů by se tomu dalo předejít, kdyby majitel věděl, kde dělá chybu.
Tohle je nejdražší chyba. A nejčastější. Vidím to u zhruba 60 % majitelů, kteří mě osloví.
Konkrétní problémy ve smlouvě, které stojí desítky až stovky tisíc:
• Smlouva na dobu neurčitou bez konkrétně rozepsaných výpovědních důvodů, výpověď nájemníka je pak právně mnohem komplikovanější
• Kauce nižší než 2× nájem (zákonné maximum je 3×), nedostatečně kryje rizika
• Chybí klauzule o energiích a poplatcích, nájemník je odhlásí, majitel je dostane na hlavu
• Není jasně definováno, kdo platí drobné opravy (zákonný limit je 1 000 Kč na opravu)
• Smlouva nemá ustanovení o přístupu majitele do bytu, prohlídka stavu bytu je pak právně sporná
Konkrétní finanční dopad: u tříletého pronájmu se průměrný majitel s špatnou smlouvou v případě komplikací dostává do ztráty 80 000–250 000 Kč (neplacené nájemné, neplacené energie, soudní výdaje, oprava bytu).
Co dělat: nechat si nájemní smlouvu připravit advokátem, který se na realitní právo specializuje. Náklad jednorázově 4 000–8 000 Kč. Vrátí se v prvním problému.
Většina majitelů investičních bytů toto bere jako formalitu. Není to formalita. Předávací protokol je hlavní důkaz, který v případě sporu rozhoduje.
Co musí předávací protokol obsahovat:
• Datum, jména stran, identifikace bytu
• Stav každé místnosti, alespoň 5–7 fotografií na místnost, ne jen text
• Stav každé spotřebiče (lednice, pračka, sporák), sériová čísla, fotky
• Stavy elektroměru, plynoměru, vodoměru ke konkrétnímu datu
• Soupis vybavení (záclony, zrcadla, žaluzie) — co konkrétně tam je
• Podpis obou stran a datum
Z mé praxe: 8 z 10 sporů o navrácení kauce skončí ve prospěch majitele, pokud má řádný předávací protokol s fotkami. A 8 z 10 skončí ve prospěch nájemníka, pokud ho nemá.
Tohle je psychologická chyba. Nájemník první měsíc nezaplatí, omluví se, slíbí. Druhý měsíc dorovná polovinu. Třetí měsíc opět slíbí. Čtvrtý měsíc majitel zjistí, že má dluh 4 měsíce nájemného a nájemník stále v bytě.
Tohle se nepřekoná chytrostí. Překoná se procesem. Konkrétní postup, který doporučuju:
• Den 5 po splatnosti: SMS upomínka v profesionálním tónu
• Den 10 po splatnosti: e-mail s formálním označením „upomínka“
• Den 20 po splatnosti: doporučený dopis s předžalobní výzvou
• Den 35 po splatnosti: výpověď nájemní smlouvy
• Den 65 po splatnosti: žaloba na vyklizení
Vystěhování přes soud trvá 6–12 měsíců. Z toho plyne: pokud začnete proces po 4 měsících neplacení, reálně se zbavíte nájemníka po 14–18 měsících. Za tu dobu jste přišli o 10–15 nájmů. Při běžném pražském bytě to je ztráta 200 000–350 000 Kč.
Většina majitelů byt po podpisu smlouvy znovu nevidí 12–24 měsíců. To je chyba. Stav bytu se může zhoršovat plíživě.
Doporučení: prohlídka 2× ročně, dopředu domluvená (smluvně garantovaná). Foto-protokol z každé prohlídky.
Z mé praxe: u majitelů, kteří dělají pravidelné prohlídky, je průměrné poškození bytu při odchodu nájemníka cca 12 000 Kč. U majitelů, kteří nedělají prohlídky, je to průměrně 45 000–80 000 Kč. Rozdíl je 3–6× násobek.
Tohle je nejméně viditelná chyba a nejvíc zákeřná. Většina majitelů hodnotí výnos pronájmu špatně, zapomíná na náklady, které platí.
Skutečný výpočet čistého výnosu z pronájmu:
• Roční nájemné (12 měsíců, zaplacených)
• MINUS daň z pronájmu (15 % z příjmu)
• MINUS daň z nemovitosti
• MINUS pojištění bytu i odpovědnosti pronajímatele
• MINUS poplatky SVJ (často 20–35 % hradí majitel)
• MINUS opravy v bytě (rezerva 5–8 % z ročního nájemného)
• MINUS rezerva na 1 měsíc bez nájemníka v ročním průměru
• MINUS váš čas (alespoň 20–30 hodin ročně)
U bytu v Praze za 8 milionů s nájmem 22 000 Kč/měsíc vychází čistý výnos po těchto odpočtech zhruba 2,1–2,8 % ročně. Rozhodně ne 4 %, jak většina majitelů věří.
Tohle je rozhodnutí, ke kterému dospívá zhruba 30–40 % majitelů investičních bytů během prvních 5 let pronajímání. Indikátory, kdy o tom začít přemýšlet:
• Měli jste 2 a víc problémových nájemníků za sebou
• Reálný čistý výnos je pod 2,5 % ročně po všech nákladech
• Cena nemovitosti vzrostla o víc než 30 % od pořízení
• Vstoupili jste do životní fáze, kdy nechcete administrovat
• Daňová výhoda 10leté lhůty se přiblížila
„Nikomu neříkám, ať pronajímání nedělá. Říkám: dělejte ho s otevřenýma očima. Pasivní není ani v jedné fázi.“
Jakmile k tomu přistoupíte jako k malé firmě s procesy a daty, pronájem začne dávat smysl. Jakmile k tomu přistupujete s pocitem měsíc co měsíc mi přijde nájem na účet, začnete ztrácet peníze v pozadí, kde to neuvidíte.
Nejste si jistí, jestli vám to ekonomicky dává smysl? Pošlete mi parametry: pořizovací cena, aktuální nájem, lokalita. Spočítám vám reálný čistý výnos po všech nákladech a aktuální tržní cenu pro případ prodeje. Tabulkou, ne odhadem. Nezávazně.
