21 dubna, 2026
198 000 Kč/m². Anatomie rekordního prodeje 2+kk na Smíchov City
V únoru 2025 jsem prodal standardní 2+kk v projektu Smíchov City za 198 000 Kč za metr čtvereční. Není to byt s atypickým výhledem ani prémiové patro. Je to standardní jednotka a stejně to je nejvyšší cena za m², jakou jsem za 8 let v oboru u běžného bytu dosáhl. Nevyšlo to štěstím. Vyšlo to proto, že jsme prodej připravili, načasovali a odprezentovali jako komerční projekt, ne jako inzerát.
Za osm let v realitách jsem uzavřel přes 300 obchodů. Tahle transakce ukazuje, proč většina prodejů nedosáhne svého maxima. Ne kvůli trhu. Kvůli přípravě.
Tady je přesný postup. Konkrétní rozhodnutí, konkrétní čísla. Píšu to proto, že vidím stále stejné chyby: majitelé podceňují přípravu před spuštěním inzerátu a prvních 14 dní berou jako testovací fázi. Není to testovací fáze. Je to celý zápas.
Klient mě oslovil koncem ledna 2025. Vlastnil 2+kk v rané fázi obydlené části Smíchov City. Byt po developerovi, kolaudace 2023, bez zásahů. Rozloha kolem 50 m². Patro střední, výhled standardní. Žádný „wow faktor“.
Klient se ptal, jestli má smysl prodávat zrovna teď, nebo počkat na jaro. Moje odpověď: prodáváme hned, ale připravíme to pořádně, ne za týden.
Většina lidí věří, že nejlepší okno na prodej bytu v Praze je březen–květen. To je pravda pro převis poptávky obecně. Ale na novostavbách v centrálních projektech platí jiná logika: kupující v této kategorii jsou rozhodnutí lidé s hotovými penězi, ne sezónní zájemci.
Únor 2025 měl navíc tři specifické faktory:
• Úrokové sazby na hypotékách začínaly mírný pokles, kupující byli aktivní
• V projektu Smíchov City končily některé poslední fáze prodeje od developera za vyšší ceny, to nám zvedlo benchmark
• Jarní vlna inzerátů ještě nepřišla, byli jsme prakticky sami v segmentu
Tohle není úvaha, kterou udělám u každého bytu. U běžného bytu na okraji Prahy bych řekl, že by se vyplatilo počkat na jaro. U novostavby v centrálním projektu je situace opačná.
„Kdo neumí rozlišit, kdy prodávat novostavbu v centru a kdy běžný byt na okraji, prodává podle kalendáře, ne podle trhu.“
Než jsme dali byt na trh, udělali jsme tři věci.
Byt po developerovi je prázdný a chladný. Pro fotky a prohlídky jsme na 14 dní vybavili obývák a ložnici. Ne nábytkem z IKEA, měkký textil, světlo, kontrastní akcenty. Náklad cca 18 000 Kč. Efekt: kupující vidí život, ne plán.
Žádné mobilní fotky. Profi fotograf, dron na vnější pohledy do projektu, 30sekundové video s pohybem kamery.
Zavedl jsem zvyk, že každá moje nemovitost dostane unikátní URL na mém webu, ne jen inzerát na portálu. Důvod je jednoduchý: portály jsou aukční síň, vlastní stránka je výloha. Tam jsou všechny fotky ve vyšším rozlišení, popis, půdorys, video, a hlavně formulář, který chodí přímo mně.
Celková investice klienta do přípravy: zhruba 35 000 Kč. Konečná cena byla o cca 250 000 Kč nad cenou, kterou původně očekával. ROI tady není sporný.
Klientův původní odhad ceny vycházel z toho, co viděl na Sreality v projektu. To je nejčastější chyba, Sreality ukazují inzerované ceny, ne dosažené. Ve skutečnosti se inzerát od finální dohody liší klidně o 5–10 %. A v opačném směru, než si lidi myslí, někdy směrem nahoru, pokud je o byt rvačka.
Postup, který jsem udělal:
• Stáhl jsem všechny realizované prodeje v projektu Smíchov City za posledních 12 měsíců z katastru a interních dat RE/MAX. Pracoval jsem se 14 srovnatelnými prodeji.
• Od mediánu jsem si vyřadil byty s atypickými parametry (přízemí, pohledy do dvora, atypická dispozice).
• Zbylo 9 srovnatelných prodejů. Mediánová cena: zhruba 178 000 Kč/m². Top decil: 192 000 Kč/m².
• Cílová cena pro inzerát: 199 900 Kč/m².
„Nejde o klamání, jde o pozicování. Když chcete dosáhnout 195 000, musíte inzerovat výš.“
Klient byl tomu zpočátku skeptický. Řekl jsem mu rovnou: pokud nedostaneme za první týden minimálně 12 vážných dotazů, cenu okamžitě upravíme. Tahle dohoda je důležitá bez ní cenotvorba nefunguje, pak vznikají byty, které sedí na trhu 6 měsíců a klient se diví, kde je problém.
Po 11 dnech jsme měli čtyři vážné nabídky. Všechny v písemné formě, všechny s konkrétními termíny.
Nabídka A: 178 000 Kč/m², financování přes hypotéku, podmíněná schválením
Nabídka B: 185 000 Kč/m², z poloviny vlastní zdroje, z poloviny hypotéka
Nabídka C: 192 000 Kč/m², 100 % vlastní zdroje, ale klient žádal 60 dní na převod
Nabídka D: 198 000 Kč/m², 100 % vlastní zdroje, klient připraven podepsat rezervační smlouvu do 5 dnů
Klient zpočátku tendoval k nabídce C, protože šlo o sympatický pár. Tady jsem byl tvrdý:
„Nikdy nedoporučuju klientovi rozhodovat na základě sympatií. Každý den, kdy obchod není uzavřený, je den, kdy se může něco stát.“
Doporučil jsem nabídku D z těchto důvodů:
• Vyšší cena — nesporné
• Jistota financování — 100 % vlastní zdroje znamená nulové riziko pádu obchodu kvůli zamítnuté hypotéce (což se v ČR děje u zhruba 8 % případů)
• Kratší časové okno — 5 dní vs. 60 dní
Klient akceptoval. Smlouva podepsaná do 7 dní, převod proběhl bez komplikací. Finální cena za m²: 198 000 Kč.
[H2] Co si z toho odnést
Tohle není šablona, kterou stačí zkopírovat. Každý prodej je jiný. Ale tři principy fungují vždycky:
1. Nepodceňujte přípravu
Kdo dá byt na trh za 5 dní bez fotek a stagingu, prodá levněji. Vždy. Bez výjimky. Mí klienti dostávají v průměru o 4–7 % vyšší cenu, než byl jejich vlastní odhad a hlavní důvod je příprava před spuštěním.
2. Cena se netvoří pocitem
Sreality ukazují inzerované ceny, ne dosažené. Pokud váš makléř není schopen vám položit na stůl tabulku posledních 10 srovnatelných realizovaných obchodů, neumí cenotvorbu. Tečka.
3. Prvních 14 dní rozhoduje o 90 % výsledku
Kdo neprodá za 14 dní s pořádnou přípravou, prodává pak za sníženou cenu. Měřte si to a tlačte na svého makléře, aby měl plán prvních 14 dní napsaný: kanály, rozpočet, prohlídky.
→ Zvažujete prodej bytu v centrálním pražském projektu?
Než cokoli zveřejníte na portálech, ozvěte se mi. Udělám vám nezávazný odhad podle 14 nejaktuálnějších realizovaných prodejů ve vašem projektu. Ne podle inzerátů. Buď uvidíme, že váš odhad sedí, nebo uvidíte, kolik peněz necháváte na stole.
